しかくいおとうふ

資格フェチの私おとうふが、資格取得を目指すさまを主に自分に向けて発信します(キモ)。

マンション管理士が教える簡単な買ってはいけないマンション判断法

おとうふです。

 

最近は試験勉強も一段落、妻も出産間近ということでのんびり過ごしております。

 

サラリーマンとしての仕事とは別にライフワークとしてマンション管理士活動を行いたいと思っているのですが、なかなか重い腰は上がらず、ブログの下書きばかり書いております。

 

その中でも今一番書きたいと思っているのが「買ってはいけないマンション」という内容です。

 

マンションフロントマンとしての経験、マンション管理士、FPしての知識、そして今の不動産業界から見た現状を全て使えるテーマとして最適と思ったからです。

 

ただ、この内容を書き始めると、自分の気持ちが高ぶってしまいまとまりのないダラダラな文章になってしまうので、今回は「買ってはいけないマンション」の中でも特に簡単に判別の付くものを2つだけ紹介したいと思います。マンションの購入を検討されている方は購入の参考に、現在既にマンションをご所有の方は管理運営の一助にしていただけたら幸甚です。

 

昭和56年(1981年)以前に竣工

高経年マンションは一般的に販売価格が安いので、自分のお財布や借りられるローンの上限額から購入を希望される方もいらっしゃると思います。ただ、古いマンションは管理上問題があったり耐震上問題があったりします。特に昭和56年(1981年)以前に竣工の物件は同年の建築基準法大改正前の物件であり、違法建築状態で再建築不可だったり修繕の事を全く考えてない仕様で積立金でまかなえずに放置していたりなんて事例もあります。もちろん高経年マンションでも良い管理をしているマンションもありますが、管理状況を購入前に判断することは非常に難しいため、一定の目安として購入を控えた方が良いと考えます。

 

修繕積立金が月額10,000円以下

分譲マンションを所有していれば管理費や修繕積立金が毎月発生します。マンションの規模や立地や経年数によって一概に言えないですが、管理費10,000円〜15,000円、修繕積立金10,000円〜20,000円くらいが相場でしょうか。管理費は、主に共用部分の電気料や管理会社への報酬等管理についての費用であるため、管理の内容に変更がなければ増減しないことが多いです。他方、修繕積立金は大規模修繕や給排水設備の更新更生工事等に用いる積立金です。通常は長期修繕計画を作成して「竣工後何年にこんな工事が必要です。それまでにいくら必要なので毎月の修繕積立金はいくら徴収します」ということを管理します。

修繕積立金が月額10,000円以下であると「①長期修繕計画がなく積立金が無計画に集められている」「②長期修繕計画はあるが今後急激な値上げを見込んでいる」「③積立金を上げたくない人が一定数おり管理不全に陥っている」のリスクが高いです。

①は古いマンションに多いです。毎月の負担は少ないですが、突発的な工事を行う際に臨時徴収が行われたりする可能性があります。

②は新築物件にも散見されますが、マンションデベロッパーがマンションを売りたいがために当初積立金を少なく見せるやり口です。

③はリゾートマンションや投資マンションに多いです。少しでも毎月の負担を減らすため、利回りを良くするために積立金改定の議案を否決する人が多ければその他の改善提案も通りにくい場合があります。

 

 

マンションに携わっている方、既にマンションを所有されている方にとっては一般的なことかもしれません。ただマンションという安くない買い物で後悔しないよう、最低限この2つは確認していただければと思います。ステキなマンションライフを!